中古建物購入時にリフォームを加えた場合
不動産オーナーが新規の投資物件を検討する際には、中古物件が候補によく挙がります。
初期費用が抑えられ、高い利回りが見込まれるためです。
ただ、物件が古いと、ある程度のリフォーム工事が必要なケースも少なくありません。税務では、中古物件の建物には、「中古資産の耐用年数」が適用できますが、そのリフォーム工事（改良費）の金額の多寡により、適用できる耐用年数が異なるため、注意が必要です。
【リフォーム工事の金額と耐用年数について】
本体価額の50％以下 ： 簡便法可
本体価額の50％超
再取得価格の50%以下： 折衷法可
再取得価額の50% ： 法定耐用年数
「簡便法」が適用できる場合
リフォーム工事の金額が、中古建物の本体価額の50％以下の場合には、中古建物に適用する耐用年数は、次の算式による「簡便法」によることが認められています。
<「簡便法」の算式>
(法定耐用年数－経過年数)＋経過年数×20％
この算式による計算結果が2年未満の場合には、耐用年数は2年となります（端数が生じる場合には切り捨てます）。
なお、法定耐用年数を全部経過している場合には、「法定耐用年数×20％」により計算します。
「法定耐用年数」を適用する場合
リフォーム工事の金額が、再取得価額の50％を超える場合には、「中古資産の耐用年数」を用いることはできず、「法定耐用年数」が適用されます。この場合の「再取得価額」は「取得した中古資産と同じ新品を取得した場合の価額」を言います。
建物の構造ごとの「建築単価」×「延べ床面積」で概算額を求める方法などが一般的です。
「折衷法」による耐用年数を適用する場合
リフォーム工事の金額が、建物本体価額の50％を超え、再取得価額の50％以下である場合には、「簡便法」と「法定耐用年数」を折衷した方法により耐用年数を求めます。
<「折衷法」の算式>
（Ａ＋Ｂ）÷（ａ＋ｂ）
Ａ＝中古建物の本体価額
Ｂ＝リフォーム工事の額
ａ＝Ａ÷「簡便法」による年数
ｂ＝Ｂ÷「法定耐用年数」による年数
この場合の計算結果に1年未満の端数が生じる場合には、切り捨てます。
